Nos últimos anos, a utilização de plataformas de locação por curta temporada, como o Airbnb, tem gerado debates acirrados em condomínios residenciais. Uma das principais questões levantadas é: um condomínio pode proibir que um condômino alugue seu imóvel por meio dessas plataformas? A resposta não é simples, mas há um entendimento jurídico consolidado que pode orientar essa prática no Brasil. O direito de propriedade é garantido pelo artigo 5º, inciso XXII, da Constituição Federal, e pelo artigo 1.228 do Código Civil, que asseguram ao proprietário o direito de usar, fruir e dispor de seu bem. Em princípio, isso inclui a possibilidade de alugar o imóvel, seja para períodos curtos, como os oferecidos pelo Airbnb, ou para locações de longa duração. Entretanto, a convivência em condomínio é regida por normas coletivas, tais como a convenção condominial e o regimento interno.
Essas normas têm como objetivo garantir a segurança, o sossego e a harmonia entre os moradores, conforme estipulado pelo artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil. Assim, as regras do condomínio podem influenciar diretamente o direito de locação. Não há uma legislação federal que proíba, de forma categórica, a locação por meio de plataformas digitais. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) reconhece a locação por temporada como uma modalidade legítima de uso do imóvel, desde que o contrato não ultrapasse 90 dias. Portanto, a possibilidade de restringir ou proibir a locação por plataformas como o Airbnb depende essencialmente do que está estabelecido na convenção condominial.
Caso a convenção determine que as unidades do condomínio são destinadas exclusivamente a uso residencial, com a proibição de atividades incompatíveis com esse propósito, o condomínio pode deliberar, em assembleia, pela restrição ou proibição de locações por curta temporada. Essa deliberação deve ser aprovada conforme os quóruns legais estabelecidos, garantindo que a decisão seja válida e eficaz.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já se manifestou sobre essa questão, afirmando que é viável a proibição da locação por meio de plataformas digitais em condomínios residenciais, desde que a restrição esteja prevista na convenção e tenha sido aprovada com o quórum necessário. Essa posição é fundamentada na ideia de que a oferta frequente de unidades para hospedagem temporária pode comprometer a natureza residencial do condomínio, prejudicando a segurança e a tranquilidade dos demais moradores. Para que a proibição tenha validade jurídica, é imprescindível que a alteração ou inclusão de cláusulas restritivas esteja formalizada na convenção condominial, com aprovação em assembleia e registro em cartório. Regras internas ou deliberações que não respeitem o quórum exigido não têm eficácia legal para sustentar a proibição. Em conclusão, o condomínio pode, sim, restringir ou proibir o aluguel por meio de plataformas como o Airbnb, mas essa proibição deve estar claramente prevista na convenção condominial, aprovada em assembleia com a maioria necessária e registrada em cartório.
Na ausência de uma previsão expressa, o direito de propriedade prevalece, permitindo que o proprietário utilize seu imóvel para locação de curta temporada, desde que respeite as normas de convivência e segurança do condomínio. Para esclarecimentos adicionais ou casos específicos, a consulta a um advogado especializado em direito imobiliário e condominial é altamente recomendada, visando proteger tanto os direitos individuais dos condôminos quanto os interesses coletivos do condomínio.
